פסק-דין בתיק ע"א 11418/03

הנשיא א' ברק:

העובדות

1.        בין המערערת (להלן - הקונה) לבין המשיבה (להלן - המוכרת) נכרת (ביום 25.7.1996) חוזה למכירת דירה בבנין רב-קומות. העיסקה כללה גם מכירה של מקומות חניה במרתף החניה שבבנין. סביב מספרם של מקומות החניה (שלושה מקומות לטענת הקונה; שני מקומות לטענת המוכרת) נסבה המחלוקת בין הצדדים. בנספח לחוזה נקבע בעניין מקומות החניה:

"2. הננו מבקשים לרכוש 2 חניות במרתף החניה המסומנות מס' 15 וכן חניה נוספת במפלס המרתף שמיקומה ייקבע על ידי המוכר בשלב מאוחר יותר במהלך הבניה, וכן מחסן מס' 21, בתשריט המצורף בנספח ב'.

3. תמורת החניה ישולם סך 50,000 $ ארה"ב כולל מע"מ ותמורת המחסן ישולם סך 15,000 $ ארה"ב כולל מע"מ".

לחוזה צורף מפרט טכני. באשר למקומות החניה נקבע:

"חלקים בקומות החניה - חניות

לדירה יוצמדו חניות מס' 15 וכן חניה נוספת במפלס המרתף שמיקומה ייקבע על ידי המוכר בשלב מאוחר יותר במהלך הבניה על פי התשריט המצ"ב".

הקונה טענה כי רכשה שלוש חניות: שתיים שמספרן 15 ואחת (שלישית) במפלס המרתף ("הננו מבקשים לרכוש 2 חניות במרתף החניה המסומנות 15 וכן חניה נוספת במפלס המרתף..."). המוכרת טענה כי מכרה שתי חניות: אחת שמספרה 15 והשניה במפלס המרתף ("הננו מבקשים לרכוש 2 חניות במרתף החניה המסומנות: מס' 15 וכן חניה נוספת במפלס המרתף"). משלא הגיעו לידי הבנה, פנתה הקונה לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין הצהרתי כי היא זכאית לשלוש חניות.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

2.        בית המשפט המחוזי עיין בתצהירים של הצדדים. המצהירים נחקרו. בית המשפט פסק כי הכרעת הדין תעשה על פי כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מהמסמכים והעדויות שבפניה. על רקע זה נפסק כי כוונתה של הקונה היתה לקנות 3 חניות, ואילו כוונתה של המוכרת היתה למכור 2 חניות. נקבע (על פי התשריט) כי החניה המסומנת 15 היא חניה לרכב אחד ואינה חניה כפולה. כן נקבע שהמחיר המינימלי לחניה היה 25,000 דולר, ושהקונה היתה מודעת לכך. נדחתה טענתה של הקונה כי אחת החניות (השניה בחניה הכפולה המסומנת 15) ניתנה כתמורה לתנאי תשלום משופרים שהציעה. על יסוד כל אלה נדחתה התובענה, שכן הקונה לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח כי מפגש הרצונות היה למכירת שלוש חניות. מכאן ערעור הקונה בפנינו. בית המשפט לא עשה צו להוצאות. מכאן ערעורה הנגדי של המוכרת.

טענות הצדדים

3.        הקונה סומכת עצמה על לשון הנספח, המפרט הטכני והתשריט. מלשון הכתוב עולה כי העיסקה היתה למכירתן של שלוש חניות. היא חוזרת על הטענה כי המחיר ששולם עבור שלוש החניות היה נמוך מהמקובל בשל הקדמת תשלומים לדירה. לבסוף, אין ללמוד דבר מהתשריט, שכן הוא אינו ברור לקריאה ומנוגד (מבחינת קנה המידה) לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974. המוכרת טוענת כי נפלה טעות סופר בניסוח המסמכים, שניתן לתקנה על ידי פיסוק מתאים בטקסט החוזי. תיקון זה מתבקש לאור העולה מהתשריט, בו ניתן לראות שהחניה המסומנת 15 אינה חניה כפולה. כן מתבקש התיקון לנוכח המחיר ששולם עבור החניות, שהוא מחירן של שתי חניות בלבד. כן סמכה עצמה המוכרת על תקן מקומות החניה, לפיו לא נעשתה בבנין הצמדה של יותר משתי חניות לדירה.

המסגרת הנורמטיבית

4.        השאלה הניצבת בפנינו הינה המובן שיש ליתן ללשון הוראות החוזה בעניין החניות. השאלה שבפנינו אינה של תוקף הוראות אלה. הן הקונה והן המוכרת מבקשות לקיים את הוראות החוזה בעניין החניות. הן לא טוענות להיעדר מפגש רצונות; הן לא טוענות לטעות בהוראות החוזה או לבטלותן. השאלה שבפנינו הינה, איפוא, מהו הפירוש שיש ליתן להוראות החוזה בעניין החניות?

5.        כידוע, "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים" (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; להלן - חוק החוזים). אומד דעת זה הוא כוונתם הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים. זהו רצונם הריאלי. זו "כוונת הצדדים" (ראו א' ברק, פרשנות במשפט 254 (כרך רביעי, 2001)). בית המשפט המחוזי פסק כי "לא היה מפגש רצונות בין המבקשת לבין המשיבה בעניין מכירת 3 חניות" (פסקה 5 לפסק הדין). משמעותה של קביעה זו - על רקע רצונם של הצדדים לקיים את הוראות החוזה ואי רצונם לבטלו בשל היעדר גמירת דעת - הינה כי לא היה אומד דעת משותף בעניין זה. כן עולה מפסק הדין כי לא היה אומד דעת משותף בעניין מכירת שתי חניות. אין גם כל נתון ממנו ניתן היה להסיק שהמוכרת ידעה כי הקונה מבקשת לרכוש שלוש חניות, או שהקונה ידעה שהמוכרת מבקשת למכור שתי חניות (למצב דברים זה, ראו ברק, שם, עמ' 421). בנסיבות אלה, אין לפרש החוזה על פי אומד הדעת המשותף של הצדדים.

6.        הקונה טענה בפני בית המשפט המחוזי ובפנינו, כי מלשון החוזה עולה כי אומד דעת הצדדים היה למכירת שלוש חניות. אכן, לשון החוזה נוטה לפירוש זה. לאומד הדעת העולה מלשון החוזה יש ליתן משקל ניכר. חזקה היא כי אומד דעתם המשותף של הצדדים הוא זה העולה מלשונו הטבעית והרגילה. בפרשת אפרופים ציינתי כי קיימת "חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 314; ראו גם ד"נ 32/84 עיזבון וולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' בנק ישראל בריטניה (בפירוק), פ"ד מד(2) 265, 274; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 238; להלן - פרשת שלו). כפי שנקבע בפרשת אפרופים, החזקה העולה מלשון החוזה ניתנת לסתירה. אמת, "ברוב המקרים, אומד הדעת העולה מתוך לשונו של החוזה הוא 'בטוח' יותר ואמין יותר מאומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות" (פרשת אפרופים, עמ' 300). עם זאת, במקרים הראויים יש בכוחם של נתונים בדבר אומד דעת הצדדים העולים מתוך הנסיבות לסתור את אומד הדעת העולה מתוך החוזה. כזה הוא המקרה שלפנינו. בית המשפט שמע את בעלי הקונה ואת האורגן של המוכרת. בית המשפט שוכנע כי לצדדים לחוזה לא היה אומד דעת משותף בכל הנוגע להוראות בעניין החניות. משקל ניכר נתן בית המשפט למחיר החניות: מחיר זה (50,000 דולר) שיקף עיסקה לרכישת שתי חניות. זהו המחיר בו נמכרו כל שאר החניות בבנין. זה תקן החניות במקום. ההסבר שנתנה הקונה בעדותה, כי תמורת החניה השלישית נקבעו תנאי תשלום נוחים למוכרת, לא זכה לאמון בית המשפט. הוא לא הופיע בתצהיר שהגישה הקונה. בית המשפט ציין כי "התרשמתי שאין להסבר אחיזה במציאות" (פסקה 4 לפסק הדין). בממצאים עובדתיים אלה לא נתערב.

7.        המוכרת טענה בבית המשפט המחוזי כי בלשון החוזה בעניין החניות נפלה טעות - לא הושם פיסוק במקום הנכון - ויש לתקנה. אכן, בית המשפט רשאי לתקן טעות סופר. סעיף 16 לחוק החוזים קובע:

"נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה".